Оценка бизнеса методом чистых активов

Основная формула для расчета стоимости бизнеса для этого подхода: Собственный капитал=Активы-Обязательства.

Обычно балансовая стоимость активов не соответствует рыночной стоимости, поэтому задача состоит в их переоценке. После определения реальной стоимости всех активов из нее вычитается текущая стоимость всех его обязательств, тем самым рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала.

Метод целесообразно использовать, если:

• доходы не поддаются точному прогнозу;
• предприятие обладает значительными материальными и финансовыми активами (ликвидными ценными бумагами, инвестициями в недвижимость и т. д.);
• требуется оценить новое предприятие, у которого отсутствуют ретроспективные данные о прибылях.

Оценка стоимости земельного участка

Метод техники остатка

Для расчета необходимо знать:

• стоимость зданий и сооружений (V_зд);
• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями (Y);
• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

В данном методе стоимость земли рассчитывается как:

V_зем=Y_зем/R_зем, где
Y_зем – остаточный чистый операционный доход от земли;
R_зем – коэффициент капитализации земли (капитализация проводится только по ставке дохода на инвестиции, т. к. земля не изнашивается).

Y_зем определяется, как разность общего чистого операционного дохода (земля+здания) и чистого операционного дохода (чистый операционный доход определяется, как потенциальный доход – потери – операционные расходы), относимого к зданиям.

Y_зд=V_зд*R_зд, где
R_зд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Метод капитализации

В этом методе стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов.

V=Y/R, где
V – вероятная стоимость объекта оценки;
Y- чистый операционный доход объекта;
R – коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Коэффициент капитализации рассчитывается отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле:

R=Y_анал/V_анал, где
Y_анал – чистый опреационный доход аналога;
V_анал – продажная цена аналога.

В настоящее время реально оценивается не полное право собственника на землю, а лишь право долгосрочной аренды.

Оценка стоимости зданий и сооружений

Восстановительная стоимость – стоимость точной копии в действующих ценах или стоимость нового идентичного объекта. В последнем случае остаточная стоимость определяется как восстановительная минус износ.

Стоимость замещения – стоимость точной копии в действующих ценах, но с учетом новых современных материалов. Остаточная стоимость определяется как стоимость замещения минус износ.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

Методом сравнительной единицы, в котором оценка стоимости определяется путем умножения норматива удельных затрат на площадь или объем оцениваемого здания, с учетом поправок на особенности оцениваемого здания и мультипликатора местных условий. Норматив удельных затрат берется по данным предприятия аналога или из разработок Центрального научно-исследовательского института экономики и управления.

Методом разбивки на компоненты, в котором определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема отдельного элемента (фундамент, крыша и т. д.)

Индексным способом оценки, который осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

При расчетах стоимости, следует учесть предпринимательский доход (обычно 15%).

Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта.

При расчете методом разбиения разделяют физический износ (устранимый и нет), функциональный (устранимый или нет), экономический (например, упадок района).

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость и наоборот.

При использовании метода срока жизни

И/ВС=ЭВ/ЭЖ, где
И – износ;
ВС – восстановительная стоимость;
ЭВ – эффективный возраст (экспертно оцениваемое физическое состояние);
ЭЖ – срок экономической жизни (срок в течении которого объект приносит прибыль, с учетом вносимых улучшений).

Оценка стоимости машин и оборудования

В зависимости от целей объектом оценки могут выступать одна машина (например, для сдачи в аренду), несколько независимых машин (например, для оценки основных фондов), взаимосвязанный комплекс машин (например, для оценки машин как части всех активов при организации производства).

Для оценки применяют методы:

Однородного объекта. Сначала определяют полную себестоимость однородного объекта

С_п.од=[(1-Н_дс)(1-Н_пр-К_р)Ц_од]/(1-Н_пр), где
Н_дс – ставка налога на добавленную стоимость;
Н_пр – ставка налога на прибыль;
К_р – показатель рентабельности продукции;
Ц_од – цена однородного объекта.

Показатели рентабельности: 0.25-0.35 для продукции с повышенным спросом, 0.1-0.25 со среднем, 0.05-0.1 с низким.

Далее рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта

C_п=C_п.одG_о/G_од, где
G_o/G_од – масса конструкции оцениваемого и однородного объектов и восстановительная стоимость оцениваемого объекта

S_в=[(1-H_пр)C_п]|[1-H_пр-K_р]

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

Поэлементного расчета

где С_п – полная себестоимость оцениваемого объекта;
Ц_э – стоимость комплектующего узла или агрегата;
В – собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

Далее рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Индексный метод предполагает определение стоимости путем переоценки первоначальной балансовой стоимости с помощью индекса.

После определения восстановительной стоимости для получения остаточной стоимости необходимо учесть износ.

Физический износ можно рассчитать как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.

Функциональный износ определяется экспертным путем или на основании отношения:

K=X_о/X_анал, где
К – корректирующий коэффициент;
Х_о и Х_анал – значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.

Экономический износ определяется путем сравнения сопоставимых объектов.

Оценка стоимости нематериальных активов

1. Интеллектуальная собственность (изобретения, промышленные образцы, товарные знаки, ноу-хау, права на объекты авторского права).
2. Имущественные права (на пользование земельных участков, природных и водных ресурсов).
3. Отложенные расходы (гонорары юристам, услуги за регистрацию фирмы).
4. Цена фирмы-гудвилл (превышение стоимости бизнеса над рыночной стоимостью материальных активов и нематериальных активов не указанных в балансе).

Остаточная стоимость нематериального актива определяется как:

С_о=З_с*К_мс*К_т*К_и, где
З_с – сумма затрат связанных с приобретением имущественных прав, освоения производства товара с применением актива, определения аналогов предполагаемого объекта собственности;
К_мс – коэффициент морального старения. Определяется как: 1- (Т_д/Т_н), где Т_н – номинальный срок действия охранного документа, Т_д – срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год;
К_т – коэффициент технико-экономической значимости определяется только для изобретений и варьируется от 1 до 5 в зависимости от сложности изобретения;
К_и – коэффициент, учитывающий динамику цен.

Оценка стоимости финансовых вложений

Определение рыночной стоимости облигаций с постоянным уровнем выплат

где PV_обл – текущая стоимость облигаций, ден. ед.;
Y – годовые процентные выплаты;
r – требуемая норма доходности, %;
M – номинальная стоимость облигации (сумма, выплачиваемая при погашении облигации), ден. ед.;
n – число лет до момента погашения.

Оценка бессрочных облигаций (облигации с периодической выплатой процентов, но без обязательного погашения)

PV_обл=Y/r, где
PV_обл – текущая стоимость облигации, ден. ед.;
Y – купонный доход, ден. ед.;
r – требуемая норма доходности, %.

Оценка привилегированных акций (с точки зрения инвестора)

PV=D/r, где
PV – текущая стоимость привилегированной акции;
D – объявленный уровень дивидендов;
r – требуемая норма прибыли (требуемая ставка доходности).

Оценка обыкновенных акций

Получение доходов по этому виду акций характеризуется нео-пределенностью как в плане величины, так и времени их получения. В случае, если предполагается, что дивиденды компании будут расти одинаковыми темпами в неопределенном будущем, то:

PV=D₀(1+g)/(r-g), где
D₀– базовая величина дивиденда;
r – требуемая норма доходности;
g – прогноз темпов роста дивидендов.

Оценка производственных запасов производится по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.

Для оценки дебиторской задолженности требуется провести ее анализ по срокам погашения, а также с целью выявить безнадежную задолженность, которая не войдет в экономический баланс.

Денежные средства не подлежат переоценке.

Источник: По материалам книги “Оценка бизнеса”
под редакцией А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой