Содержание
Основная формула для расчета стоимости бизнеса для этого подхода: Собственный капитал=Активы-Обязательства.
Обычно балансовая стоимость активов не соответствует рыночной стоимости, поэтому задача состоит в их переоценке. После определения реальной стоимости всех активов из нее вычитается текущая стоимость всех его обязательств, тем самым рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала.
Метод целесообразно использовать, если:
- доходы не поддаются точному прогнозу;
- предприятие обладает значительными материальными и финансовыми активами (ликвидными ценными бумагами, инвестициями в недвижимость и т. д.);
- требуется оценить новое предприятие, у которого отсутствуют ретроспективные данные о прибылях.
Оценка стоимости земельного участка
Метод техники остатка
Для расчета необходимо знать:
- стоимость зданий и сооружений (Vзд);
- чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями (Y);
- коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.
В данном методе стоимость земли рассчитывается как:
Vзем=Yзем/Rзем, где
Yзем — остаточный чистый операционный доход от земли;
Rзем — коэффициент капитализации земли (капитализация проводится только по ставке дохода на инвестиции, т. к. земля не изнашивается).
Yзем определяется, как разность общего чистого операционного дохода (земля+здания) и чистого операционного дохода (чистый операционный доход определяется, как потенциальный доход — потери — операционные расходы), относимого к зданиям.
Yзд=Vзд*Rзд, где
Rзд — коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Метод капитализации
В этом методе стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов.
V=Y/R, где
V — вероятная стоимость объекта оценки;
Y- чистый операционный доход объекта;
R — коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.
Коэффициент капитализации рассчитывается отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле:
R=Yанал/Vанал, где
Yанал — чистый опреационный доход аналога;
Vанал — продажная цена аналога.
В настоящее время реально оценивается не полное право собственника на землю, а лишь право долгосрочной аренды.
Оценка стоимости зданий и сооружений
Восстановительная стоимость — стоимость точной копии в действующих ценах или стоимость нового идентичного объекта. В последнем случае остаточная стоимость определяется как восстановительная минус износ.
Стоимость замещения — стоимость точной копии в действующих ценах, но с учетом новых современных материалов. Остаточная стоимость определяется как стоимость замещения минус износ.
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:
Методом сравнительной единицы, в котором оценка стоимости определяется путем умножения норматива удельных затрат на площадь или объем оцениваемого здания, с учетом поправок на особенности оцениваемого здания и мультипликатора местных условий. Норматив удельных затрат берется по данным предприятия аналога или из разработок Центрального научно-исследовательского института экономики и управления.
Методом разбивки на компоненты, в котором определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема отдельного элемента (фундамент, крыша и т. д.)
Индексным способом оценки, который осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.
При расчетах стоимости, следует учесть предпринимательский доход (обычно 15%).
Определение износа зданий и сооружений
После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта.
При расчете методом разбиения разделяют физический износ (устранимый и нет), функциональный (устранимый или нет), экономический (например, упадок района).
Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость и наоборот.
При использовании метода срока жизни
И/ВС=ЭВ/ЭЖ, где
И — износ;
ВС — восстановительная стоимость;
ЭВ — эффективный возраст (экспертно оцениваемое физическое состояние);
ЭЖ — срок экономической жизни (срок в течении которого объект приносит прибыль, с учетом вносимых улучшений).
Оценка стоимости машин и оборудования
В зависимости от целей объектом оценки могут выступать одна машина (например, для сдачи в аренду), несколько независимых машин (например, для оценки основных фондов), взаимосвязанный комплекс машин (например, для оценки машин как части всех активов при организации производства).
Для оценки применяют методы:
Однородного объекта. Сначала определяют полную себестоимость однородного объекта
Сп.од=[(1-Ндс)(1-Нпр-Кр)Цод]/(1-Нпр), где
Ндс — ставка налога на добавленную стоимость;
Нпр — ставка налога на прибыль;
Кр — показатель рентабельности продукции;
Цод — цена однородного объекта.
Показатели рентабельности: 0.25-0.35 для продукции с повышенным спросом, 0.1-0.25 со среднем, 0.05-0.1 с низким.
Далее рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта
Cп=Cп.одGо/Gод, где
Go/Gод — масса конструкции оцениваемого и однородного объектов и восстановительная стоимость оцениваемого объекта
Sв=[(1-Hпр)Cп]|[1-Hпр-Kр]
Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.
Поэлементного расчета
где Сп — полная себестоимость оцениваемого объекта;
Цэ — стоимость комплектующего узла или агрегата;
В — собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).
Далее рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта.
Индексный метод предполагает определение стоимости путем переоценки первоначальной балансовой стоимости с помощью индекса.
После определения восстановительной стоимости для получения остаточной стоимости необходимо учесть износ.
Физический износ можно рассчитать как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.
Функциональный износ определяется экспертным путем или на основании отношения:
K=Xо/Xанал, где
К — корректирующий коэффициент;
Хо и Ханал — значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.
Экономический износ определяется путем сравнения сопоставимых объектов.
Оценка стоимости нематериальных активов
- Интеллектуальная собственность (изобретения, промышленные образцы, товарные знаки, ноу-хау, права на объекты авторского права).
- Имущественные права (на пользование земельных участков, природных и водных ресурсов).
- Отложенные расходы (гонорары юристам, услуги за регистрацию фирмы).
- Цена фирмы-гудвилл (превышение стоимости бизнеса над рыночной стоимостью материальных активов и нематериальных активов не указанных в балансе).
Остаточная стоимость нематериального актива определяется как:
Со=Зс*Кмс*Кт*Ки, где
Зс — сумма затрат связанных с приобретением имущественных прав, освоения производства товара с применением актива, определения аналогов предполагаемого объекта собственности;
Кмс — коэффициент морального старения. Определяется как: 1- (Тд/Тн), где Тн — номинальный срок действия охранного документа, Тд — срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год;
Кт — коэффициент технико-экономической значимости определяется только для изобретений и варьируется от 1 до 5 в зависимости от сложности изобретения;
Ки — коэффициент, учитывающий динамику цен.
Оценка стоимости финансовых вложений
Определение рыночной стоимости облигаций с постоянным уровнем выплат
где PVобл — текущая стоимость облигаций, ден. ед.;
Y — годовые процентные выплаты;
r — требуемая норма доходности, %;
M — номинальная стоимость облигации (сумма, выплачиваемая при погашении облигации), ден. ед.;
n — число лет до момента погашения.
Оценка бессрочных облигаций (облигации с периодической выплатой процентов, но без обязательного погашения)
PVобл=Y/r, где
PVобл — текущая стоимость облигации, ден. ед.;
Y — купонный доход, ден. ед.;
r — требуемая норма доходности, %.
Оценка привилегированных акций (с точки зрения инвестора)
PV=D/r, где
PV — текущая стоимость привилегированной акции;
D — объявленный уровень дивидендов;
r — требуемая норма прибыли (требуемая ставка доходности).
Оценка обыкновенных акций
Получение доходов по этому виду акций характеризуется нео-пределенностью как в плане величины, так и времени их получения. В случае, если предполагается, что дивиденды компании будут расти одинаковыми темпами в неопределенном будущем, то:
PV=D0(1+g)/(r-g), где
D0— базовая величина дивиденда;
r — требуемая норма доходности;
g — прогноз темпов роста дивидендов.
Оценка производственных запасов производится по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.
Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.
Для оценки дебиторской задолженности требуется провести ее анализ по срокам погашения, а также с целью выявить безнадежную задолженность, которая не войдет в экономический баланс.
Денежные средства не подлежат переоценке.
Источник: По материалам книги «Оценка бизнеса»
под редакцией А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой
